- Главная /
- Услуги /
- Бухгалтерские услуги /
- Статьи по бухгалтерскому учету /
- Госрегистрация договора аренды: «черные» даты
Весной этого года в рамках реформы гражданского законодательства обязанность регистрировать договоры аренды, заключенные на срок более года, по существу, была отменена. Но как оказалось, законодатели не подразумевали подобного исхода. Исправлять ситуацию пришлось довольно радикальным способом – принятием нового Закона. Однако учитывая, что он не имеет обратной силы, договоры аренды, заключенные 2 или 3 марта 2013 года, по сути, оказались вне правового поля. И судя по проекту постановления Пленума ВАС, ничего хорошего такой договор арендатору не сулит.
Все началось с закона от 30 декабря 2012 г. №302-ФЗ, которым среди прочего в первую часть Гражданского кодекса была введена новая статья 8.1, изменяющая подход к государственной регистрации прав и сделок. По существу объектом госрегистрации стали сами права и переход прав. Сделки и договоры, на основании которых происходит такой переход, в перечень подлежащих госрегистрации не попали. В том числе пунктом 8 статьи 2 Закона №302-ФЗ было оговорено, что к договорам, заключаемым после дня вступления его в силу, то есть 1 марта 2013 года, правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса, применению не подлежат. Между тем среди прочего в прежней редакции ГК данными статьями устанавливалась госрегистрация договоров аренды недвижимости (здания, сооружения).
Между тем при сдаче недвижимости (здания, сооружения) в аренду перехода прав не происходит, следовательно, объекта госрегистрации не возникает. В то же время статья Гражданского кодекса, устанавливавшая госрегистрацию договора аренды, заключенного на срок год и более, была отменена (651 ГК). Таким образом, по существу с 1 марта 2013 года госрегистрация договоров аренды была отменена в принципе.
Хотели как лучше, но…
Еще до вступления в силу Закона №302-ФЗ представители профильного комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству в письме от 22 января 2013 г. №3.3-6/94 пытались разъяснить, что с внесением поправок госрегистрация договора аренды как сделки действительно будет исключена. Однако при этом такой договор предполагает иной объект госрегистрации, а именно обременение недвижимого имущества. Ведь он предполагает невозможность собственника имущества самостоятельно использовать переданную в аренду недвижимость. При этом какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимости в качестве обременения, в действующем законодательстве отсутствуют. В частности, парламентарии сослались на Закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ). Отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной данным законом процедуры регистрации аренды как обременения, указали они. Нужен срочный ремонт стиральных машин ? Обращайтесь к нам.
Но дело в том, что при всем при том Закон №122-ФЗ не содержится положений, обязывающих регистрировать аренду как обременение. Да и в целом каких-либо положений, которые бы обязывали регистрировать обременение в виде аренды, законодательство не содержит. Между тем согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса госрегистрация в принципе осуществляется в случаях, предусмотренных законом. В итоге возникшая спорная ситуация была разрешена путем принятия Закона от 4 марта 2013 г. №21-ФЗ. С вступлением его в силу, как и прежде, применяется правило Гражданского кодекса о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651).
Однако Закон №21-ФЗ вступил в силу лишь 4 марта 2013 года и не имеет обратного действия. В свою очередь спорная ситуация в части регистрации договоров аренды возникла после 1 марта 2013 года. Таким образом, из правового поля, по существу, выпали договоры аренды, датированные 2 или 3 марта 2013 года. Очевидно, что данная проблема требует разъяснений, которые и представил Пленум ВАС в проекте, которым вносятся дополнения в его постановление от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды».
Договор для двоих
Итак, представители Пленума ВАС предлагают дополнить постановление №73 новым пунктом 27. В нем высшие арбитры предписывают судьям при рассмотрении споров, проистекающих из договоров аренды недвижимости, заключенных на срок не менее одного года 1 или 2 марта 2013 года, исходить из того, что права, предоставленные арендатору по такому договору, не прошедшему госрегистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Кроме того, к отношениям арендатора и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимость, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса. Иными словами, на незарегистрированный договор аренды, заключенный 2 или 3 марта 2013 года, не распространяется право следования, и смена собственника арендованной недвижимости является законным основанием для изменения или расторжения такого договора (п. 1 ст. 617 ГК).
По существу аналогичный правовой режим определен пунктом 14 постановления №73 в отношении договора аренды недвижимого имущества, который подлежал государственной регистрации, но, тем не менее, не был зарегистрирован должным образом. Подобные соглашения также порождают обязательственно-правовые (относительные) отношения между их сторонами, но не образуют вещно-правовых (абсолютных) связей, т.е. никак не влияют на права и обязанности третьих лиц.
Таким образом, правовое значение не подлежащего государственной регистрации договора аренды недвижимости от 2 или 3 марта 2013 г. с точки зрения Пленума ВАС не должно чем-либо отличаться от правового значения заключенных в иные даты договоров аренды недвижимости, подлежащих госрегистрации, но незарегистрированных.
Обратите внимание! По общему правилу арендные платежи в целях налогообложения прибыли относятся к прочим расходам организации, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК). Но для этого, как и любые иные расходы, принимаемые в уменьшение базы по налогу на прибыль, они должны отвечать требованиям пункта 1 статьи 252 Кодекса, то есть быть обоснованными и документально подтвержденными. При этом представители Минфина настаивают, что в целях документального подтверждения арендных платежей договор аренды должен быть заключен в полном соответствии с законодательством, то есть в том числе быть зарегистрированным, если его срок составляет один год и более (см. письма Минфина от 25 января 2013 г. №03-03-06/2/6, от 12 июля 2006 г. №03-03-04/2/172, от 17 февраля 2006 г. №03-03-04/3/3).
Владимир Семушкин,
эксперт ООО «ЦЭИНФ»
по заказу журнала «Податi»